酒店变公寓,安邦是怎么算纽约华尔道夫这笔账的?

2017年03月09日11:05  
 

近日,安邦保险集团宣布将全面翻修纽约华尔道夫酒店两至三年。重新开业后,部分酒店客房或将改造成公寓出售。

斥资整修

2月28日,最后一批酒店住客将离开纽约华尔道夫酒店,与此同时,这一地标性酒店也将开启一次大规模翻修。

酒店新闻发言人于上周二(2月28日)证实,曼哈顿标志性的华尔道夫酒店于周二晚上开始关闭两至三年进行全面的装修,最后的退房时间为上周三上午11时30分。

在此之前,据《华尔街日报》报道,安邦保险集团计划将华尔道夫酒店四分之三的客房改造为公寓。报道称,在华尔道夫重新开张时,这家酒店将有300—500间升级至豪华标准的客房,其余房间将作为公寓出售。而这一笔改造费用预计将超过10亿美元。

早在2015年,安邦集团的董事长吴小晖在哈佛大学的一次演讲中就透露,要将收购的华尔道夫酒店的两个塔楼改造成顶级住宅,同时,买家仅仅有钱是不够的,必须持有金钱以外的“筹码”才有资格购买。

作为纽约地标性建筑,华尔道夫酒店占据了曼哈顿核心地段的整个街区,常年入住率为70%-90%。

华尔道夫拥有1413间客房,曾是全球最高且最大的酒店。1897年,李鸿章访美时住的是该酒店的旧址,宋美龄夫人也在这里住过;后来成为美国总统的艾森豪威尔也常光顾该酒店,他去世后其夫人选择在此永久居住。

2005年,联合国成立60周年的时候,32位国家元首下榻华尔道夫酒店。这里一时被戏称为“小联合国”。

精明账本

安邦收购纽约华尔道夫至今已有两年半,当时在两国引起的轰动仍历历在目,但为何两年后安邦会选择将这家希尔顿集团旗舰酒店整修为酒店+公寓?

如果将时间退回2014年10月6日,当时安邦保险集团刚刚宣布以19.5亿美元收购美国纽约华尔道夫酒店大楼,这一交易创下美国酒店相关交易的最高金额纪录,也是安邦首次海外投资。

据分析,安邦以19.5亿美元的价格从希尔顿集团买下整栋大楼相当划算。如果按照建筑面积计算,包括酒店、住宅公寓以及底商购物中心,整笔交易面积在16.5万平米左右,每平方米的价格约为1.2万美元,约合7.3万元人民币。这一数字甚至低于目前北京核心地区商业地产的价格。

安邦保险集团认为,“纽约华尔道夫酒店占据了纽约曼哈顿核心地段的整个街区,该地块投资价值在纽约是无可比拟的”。

但值得一提的是,华尔道夫共1413个客房,安邦的收购价等于是每个客房130多万美元,也就是10年每个客房每天356美元。

而Booking.com显示,该酒店最低房价近500美元,如考虑到早餐、人工服务等成本,再算上重新整修的巨额投资,此利润率在酒店行业并不高。

因此,纯靠酒店业务,安邦若想收回该酒店并购成本并不划算,但华尔道夫位于寸土寸金的纽约曼哈顿公园大道49-50号,光买下一个面积类似的街区,价格就在20亿美元左右,这还未算上华尔道夫品牌效应。

此外,眼下曼哈顿中城的公寓均价500万美元,华尔道夫的贵宾楼(Waldorf Tower)现成就有100套公寓,个个屋顶高、大理石浴室、房间宽敞,收购后经过重新装修这一华丽转身,预计安邦所有投资成本可在几年内全数收回。

联手共赢

那么,既然华尔道夫酒店是一个如此得天独厚的资产,希尔顿集团当时为何要出售呢?

最重要的原因是,希尔顿为了业务的拓展和合理的财务成本筹划,纽约华尔道夫酒店的固定资产折旧将提取近80年。

根据美国国家税务法第1031条,如果希尔顿酒店能够将其出售得到的资金在180天内进行及时投资,即可避免相关的交易所得税。因此,此次酒店出售行动对希尔顿来说是一个非常符合市场规律的、高明的投资战略。

希尔顿集团将纽约华尔道夫酒店这样的资产与安邦交易,希尔顿只负责酒店的经营,还可以继续从酒店经营中获得长期稳定的收益。

与此同时,此次华尔道夫的改造于安邦而言,也是极佳的投资标的选择。

在尘埃落定之际,安邦高层认为,这是一次完美交易,因为它实现了共赢。

过去两年,中国政府允许保险公司将部分资金投于境外房地产领域,因此安邦也曾积极投入到竞购喜达屋的大军中,虽然最终不敌万豪,但安邦在全球酒店领域的野心可见一斑。

此番安邦大举整修后,未来特朗普在纽约出差住“中国酒店”将并非天方夜谭。

(来源:旅界记者 张浩熙)

(责编:刘佳、连品洁)

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