万达项目一直定位城市地标，此次收购广受关注。李广军摄

“并购王”孙宏斌的这次收购再度成功地引爆了话题。7月10日，融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。当业界还在纷纷讨论万达为何如此低价甩卖优质项目时，融万收购的后续争议不断。

值得注意的是，据公开资料显示，万达此次抛售的项目中，13个文旅项目计划总投资5000亿元，项目分布全国各地，占地总面积超过5万亩，却被以300亿元的价格“贱卖”。因此，关于文旅项目到底还是不是万达的“优质资产”，业内各执一词。

5000亿项目总投资卖了300亿

自2009年进军文化旅游产业以来，万达集团总计投资近5000亿元，上马了13个文旅项目，其中便包括被万达董事长王健林寄予厚望的万达城。王健林曾放话“要让迪士尼中国在未来10-20年都无法盈利”。

据了解，仅广州万达城项目，预计全部投资可达500亿。2015年开始销售的广州万达旅游城，累计销售5900套，销售金额高达77亿元，从业绩上来说，非常亮眼。而住宅只是广州万达旅游城的一部分产品，如果算上商铺和公寓的销售额，这一项目销售额高达110亿元。

值得注意的是，万达此次出售的只是商业项目，包括酒店和文旅项目中的商业部分，而文旅项目中的住宅产品，万达仍然自己持有。

对此，业内人士表示，这意味着万达逐渐退出中国房地产，开始将一些过时过剩的业务进行剥离，现在的房地产市场，商业需求越来越少，很多万达广场其实都处于亏损的状态。

“借”出296亿元给融创完成收购

融创的公告显示，此次收购的款项将分四笔付清：目前已就632亿元交易付出25亿元定金，将在7月31日前完成尽职调查和签订正式协议；正式协议签署后3日内，融创将累计支付至合作事项总价款的20%（126.34亿元）；正式协议签署后融创需推动尽快取得股东在公司股东大会的审批，90天内支付转让价款335.95亿元；第四笔付款方式为，万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款，随后融创向万达支付295.75亿元最后一笔收购款。

最引人注目的就是，融创的收购款中，有296亿元是万达通过指定银行向融创发放的三年期贷款。也就是说，万达“借”了296亿元给融创买自己？

对此，有业内人士分析称，昨天还在问是并购基金还是“转杠杆通道”，现在看来真是“转杠杆”了。所谓的“转杠杆”，是先把高负债资产转给新业主，以新业主的名义继续贷款展期。然后低负债率公司主体上市圈钱，圈到后跟新业主“合作经营”。只是按常规，这里的“新业主”本该是各项目所在地方政府，也就是一个变种PPP模式。看来在新监管模式下，这条路暂时走不通了，就找了融创来做“转杠杆”通道。所以就别说什么“并购”了，融创只是“代持”而已。

文旅项目仅自留3个

武汉中央文化区被视为万达第一个城市文化旅游项目，是2011年万达在全国最大的一笔投资，总耗资500亿元。彼时，王健林对该项目赋予了这样的意义：“等我们武汉项目开起来，你们会看到万达这些年来的探索。”

但万达在文旅产业的这一开山之作，尤其是的武汉万达电影乐园，却随后便处于尴尬境地。2016年7月31日，武汉万达电影乐园宣布暂停营业，称将进行全面升级改造。这个投资约38亿元的项目，2014年12月20日才开门迎客。而目前，该项目仍处在停业升级期。

涉及此次协议的13个项目，根据公开资料统计，万达曾计划总计投资5000亿元左右。除了早期的武汉、西双版纳项目和青岛东方影都外，万达将其他城市的文化旅游项目均命名为“万达城”。万达城被万达赋予了重要使命。王健林曾公开表示，万达城将被快速复制到多地，到2020年前会在全国完成15-20个万达城项目。去年，王健林甚至公开叫板上海迪士尼乐园，号称要让迪士尼中国在未来10-20年都无法盈利。

但实际上，万达城和迪士尼的模式是有区别的，与迪士尼单纯的“游乐园”模式不同，万达城则是“地产+游乐园”模式，业内认为，通过乐园来撬动地产销售，才是万达这些文旅项目的根本。此前王健林亦公开承认了这种模式，“我不可能买地后靠文化旅游用20年来回收成本，中国的金融模式（指融资成本）不支持这种发展模式，在这个情况下，（资金）只能走销售（房地产）一部分、融资一部分的路子”。

转让13个项目后，万达文旅项目仅剩长白山国际度假区、武汉中央文化区和还在筹集的乌鲁木齐、长沙和西安3地万达城。

而拿下这些文旅资产包的融创，目前旗下的文旅地产项目，只有青岛、三亚、万宁、琼海等寥寥数个。打包拿下万达的13个文旅项目和76家酒店之后，融创的文化板块也会成为一个千亿资产的“大业务”。不过目前融创98%的收入为地产销售，在文化、旅游项目运营方面的资历并不深，业内认为，这也可能是此次交易的万达资产包中项目仍保留万达品牌、万达运营的主要原因。

除此之外，也有业内人士认为，就文旅项目而言，万达以300亿元的价格卖掉5万多亩地，怎么算都是“贱卖”，而且万达只保留有9%的股份。不过，万达后续会不会转过来购买融创的乐视股份，用来与万达的电影娱乐业务整合，也值得关注。毕竟，根据双方公告的原文，有“双方同意在电影等多个领域全面战略合作”一条。（许蕾）

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